媒体：15万亿土地出让金去向成谜

土地出让金病得不轻：怎么缴怎么用全凭一把手一句话，对此新华十问“钱去哪儿了”?结论是都归结到部门自肥上。

本应在去年年底就公布结果的15万亿土地出让金大审计，至今仍杳无信息。时隔半年，这项审计工作正按照“不出结果，整改先行”的思路继续推进。

不过，这样的做法并不多见。

“今年3月份至今，多个省市已进行了土地审计问题的整改，按照要求，整改意见应在6月底上报审计署汇总，汇总后会向社会公布。”一位接近国家审计署的消息人士对《华夏时报》记者表示。

上述人士告诉记者，一般来说，全国性专项审计从审计结束到公布结果所用的时间大致为3个月。在审计结果公布的同时，审计署向各省级主管部门发出整改意见，各地照此进行整改。

据东部某省会城市国土系统一位官员张建(化名)透露，由于本次土地审计涉及问题复杂多样，涉及问题金额巨大，在最近的几个月中，审计署与地方相关部门频繁沟通，就审计过程中的一些数字进行反复核对“修改”，“最终这次审计结果能否尽快向社会公示，仍是一个未知数。”

被“修改”的审计结果

一项看似简单的“沟通”工作，却延缓了土地审计报告最终成形的时间。

“今年春节前审计署已将本省的审计结果形成书面意见稿，发至省政府，要求对违规违纪情况进行整改。省政府又将相关市县的情况分解下放，违规违纪问题主要由市里整改解决。整改进度要随时与审计部门沟通。”江苏省一位参与协调本次审计的官员告诉记者。

本次土地专项审计是迄今审计系统组织的最大规模的审计项目，于去年8月启动，至11月初步完成现场审计，主要审计2008年至2013年土地出让收支和建设用地审批、征收、供应、使用以及耕地保护等情况。

“从审计署反馈的审计结果来看，与土地支出、资金管理相关的违规金额大得惊人，据我们了解，其他省市大概也都是这样的情况，因此上级希望各地通过整改，该补的补，该缴的缴，能化解的就化解，最终数据上不会那么难看。”张建告诉记者。

“这次整改省里很重视，要求市里以及下辖区县都安排负责整改的部门，并有专门人员负责与审计部门及省里进行沟通对接，化解报告中提出的问题，尽量降低违规数额。”张建透露，由于本次土地审计中发现大量问题，尤其是涉及资金金额巨大，因此审计署要求地方先整改，相关数据则以整改后的为准。

根据此前审计署公布的信息，本次审计内容几乎涉及土地管理的全部环节，而其中土地出让收入的征收、支出、资金管理备受关注，与土地资金相关的财政专户、收入过渡户管理、坐支土地出让收入等都是审计关注的重点。

“上报国务院的则目前由省级部门拆分给到市里的整改内容都不会对外公布，为避免信息外泄，部分地方都不采用纸质文件。”上述接近审计署的消息人士告诉记者，由于各方对这一审计结果格外关注，为控制舆论压力，审计报告会尽可能“处理得好看一点儿”。

张建告诉记者，实际上，为应对本次审计中发现的问题，从2014年7月开始，由当地市政府层面主导的土地专项整治就已经展开。在持续一年多的行动中，国土系统相关部门曾向社会公示了数十个违规项目，并移送处理多起土地腐败案件。

按照以往的惯例，审计署最终向社会公布的结果只是一份概要型的审计报告，报告内容主要由全国汇总数据支撑，同时配合总体整改意见，并对审计中查出的涉案线索将移送相关部门继续调查。

这位消息人士透露，目前已有部分省市上报了整改意见，预计土地审计结果公布的时间最迟不会晚于7月底。

15万亿出让金去向成谜

尤为重要的是，在本次审计中，地方政府在2008年-2013年期间总计约15万亿元的土地出让金成为审计重点之一。

“虽然土地出让金收支存在问题这一点毋庸置疑，但谁也没想到问题金额会那么大。一个省会城市上千亿的土地出让收入，最后结余只有三四十亿元，利润不到5%，如果没有问题谁会相信呢?”上述接近审计署的消息人士告诉记者。

据媒体报道，东部某副省级城市在2008年到2013年期间，土地出让收入从107.82亿元增长至241.41亿元，审计期内土地出让总收入高达1300.91亿元，然而结余仅为31.01亿元。

“问题的关键在于，这不是一省一市的问题，而是较为普遍的问题，接受审计的大多数城市都有土地收支方面的问题金额。”上述消息人士指出。

利润去了哪里?

“围绕土地出让基本就是几个问题，违规征用土地、减征甚至不征收土地出让金、违规使用土地出让金、征地补偿政策没落实等。由于事先预计在土地出让金问题上会有巨大的问题金额，因此本次工作专门设置了国有土地出让金专项审计组。”上述江苏省官员告诉记者。

而据上述接近审计署消息人士提供的一组数据显示，华东某省在审计期内仅少征、减免、返还土地出让收入就超过600亿元，涉及全省90%的市县。此外，还有部分市县通过财政空转等方式，虚增土地出让收入。

据这位消息人士透露，在本次审计中，减免、少征、返还土地出让金总额占审计期内的土地出让收入总额的比例将超过15%。

“针对土地收支的问题金额，审计署整改意见非常严厉，要求地方对减免、少征甚至不征土地出让金的地块给出具体的化解方案，无法化解的则必须进行说明。”张建向记者透露。

以鄂尔多斯(14.96, 0.00, 0.00%)为例，鄂尔多斯今年就根据国家审计署2014年的土地专项审计制定了土地出让收支和耕地保护审计整改工作实施方案，根据方案，该市存在少征土地出让收入30.11亿元、返还土地收入金额17.52亿元等多方面问题。

除此之外，土地出让金的违规使用、挪用投资等现象也日渐明显。2015年3月10日，湖北武汉市新洲区原区委书记王世益滥用职权、受贿案在黄石市中级人民法院公开审理。在王世益被指控的犯罪情节中，有不少都涉及违规使用土地出让金。

“由于本次审计中查出了多条违法违纪线索，预计2015年由土地问题引发的反腐动作将会增多。”上述消息人士对记者表示，目前审计中查出的违规线索已移交当地纪检部门，数额重大、情节严重的已上报国务院。

此外，围绕土地出让方面违规划拨、土地抵押等现象也已成为本次审计中的问题高发区。

“在利益和政绩的双重驱动下，地方政府不仅采取协议或变相划拨等形式出让工业用地，大搞开发区建设，利用土地抵押融资的情况也愈演愈烈。”业内一位分析人士指出，近几年土地大幅升值，依靠卖地换钱的“土地财政”已经略显低级，在地方政府眼中，“土地引资”、“土地融资”逐渐成为更为高级的玩法。

这位分析人士指出，由于地方政府可支配资源比较有限，而对土地支配权相对较大，在土地抵押融资过程中，地方政府可以主导国有土地使用权证颁发、土地价值评估、土地出让划拨等程序，因此在土地审计中也成为重灾区。

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土地出让金怎么算

土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目，采用招标、拍卖的方式，可通过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及开发园区等工业项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质，是定价。

各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额)，或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款

土地出让金计算方法

土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积;楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。

投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低，只有把地价分摊到每平方建筑面积上去核算，才有可比性，也易于估算投资成本，进行估算投资效益。一般认为建高层可摊属地价，实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计收的。

南宁市曾经买过一套房改房的李先生给记者算了一笔账。以前，一套售价10万元左右、5年以上房龄的二手房改房过户，各项税费加起来近3000元，而现在要补缴土地出让金，就等于在原来的基础上要多缴一笔钱。如何计算房改房土地出让金是市民最为关心的事情。

解读：网格点楼面基准地价是指房屋所在位置的楼面价，每个网格点为200米×200米，市民可到各分局查询南宁市居住用地网格点的基准地价图。南宁基准地价最低值在沙井一带，为188元/平方米，最高值在南湖一带，为1100元/平方米。上市房屋不在南宁市居住用地网格点基准地价图覆盖范围内的，按基准地价的最低值188元/平方米计算。

公式：补交土地出让价款(元)=网格点楼面基准地价(元/平方米)×容积率修正系数×10%×上市房屋建筑面积×年期修正系数

举例：张三有一套住房位于衡阳秀灵路口，土地使用权性质为划拨，拟准备上市交易，该房屋房产证上的建筑面积为52.4平方米，土地证上记载的土地面积为14.97平方米，剩余使用年限为69年，则需补交土地出让价款计算方法如下：

经查阅南宁市居住用地网格点基准地价图，该位置的网格点楼面基准地价为511元/平方米;容积率为3.5，容积率修正系数0.761;剩余使用年限为69年，年期修正系数0.9983.据此，需要补交土地出让价款(元)=511元/平方米×0.761×10%×52.4平方米×0.9983=2034元。

容积率修正系数

容积率是指建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米用地的土地上，有6000平方米的建筑总面积，其容积率为0.6。

规划对低密度住宅的大体标准概念，高层低密度住宅容积率不大于2.2;多层(小高层)低密度住宅容积率不大于1.2;排屋(Town House)容积率不大于0.7;别墅(Villa)容积率不大于0.35。

房屋价值不单是按每平方米建筑面积，价格差关键是容积率大小，如：容积率0.60左右比容积率1.20左右的房屋，每平方米价格要高出一倍左右。

( 责任编辑: 刘长利 )