北京楼市调控背后的五大逻辑

最近调控风声四起，除了已经看到的政策，传闻还有：

1：外地单身不准购房。

2：核心区锁区。

别怕，别恐慌，看政策要看逻辑。调控其实都是为了抑制非理性，正常的需求从来不会被影响。

最近房地产市场政策风起云涌，各种政策都有，但其实仔细梳理，也很简单，只有梳理清楚了，才能知道你要不要继续买，你手里的存货要不要卖，调控会坚持多久?

第一个逻辑：人口逻辑：全北京锁区?

如果全北京锁区，按照谣言说的职住平衡，那么唯一收益的区域将是海淀朝阳，因为只有这两个区，社保人数最多，工作机会多，郊区疯了，比如昌平、房山、大兴，基本都是睡城。那么与政府的调控逻辑完全背离，所以可能性不大。

所有政策的根源其实都是人口的问题。从各区公布的目标看，其实最大的疏解区域是朝阳海淀。

整体看：朝阳海淀是人口疏解的大区，基本是每年减少10万人的幅度，东西城每年减少5万人，丰台区5年减少37万人。

顺义、昌平、房山、大兴则是人口承接区域。但整体仅看这公布了目标的9个区县，北京在2020年之前要减少超过70万人。对房地产市场也的确有一定的影响;那么从人口角度看，对于未来北京房地产市场的结论是什么?

首先：人口控制目标都是中长期目标，房地产价格是短期体现，现在看，北京作为一线城市，限购限贷政策已经非常严格，常住人口的控制主要是非户籍人口，所以未来的调控主要体现在低端产业的转移，从人口角度对房屋买卖市场影响相对较小。

其次：从政策的预期看，如果产业出现外溢，的确会对主城区和郊区房价有一定拉平，但如果教育和医疗不出现根本性变化，房价依然是核心区高第三，人口疏解政策，目前看，主要还是落点在低端产业转移，对房价影响暂时不大，部分区域比如东西城城中村改造、棚户区改造，反而有利于区域居住环境。

所以为什么调控商住类物业：

简单的说也就是北京二手房市场大约有超过40万套商用类物业(只统计最近10年成交)其中25万套左右为商住类物业。虽然可以卖给个人，但必须要符合北京限购标准，而且是无房户，不可以贷款。

目前市场库存大约商业6万套(其中2.3万套为商住类物业)只能出售给企业，而之前90%为个人购买。

潜在供应还有超过15万套商办类物业受到影响!

也就是本次政策将直接影响起码60万套物业，过去这部分物业中的90%为个人购买，未来将全部纳入限购或者企业购买!

60万套大约住了180万-200万的人

第二个逻辑：信贷逻辑：

其实说过很多次，买房这个事不看调控看信贷：

这一轮楼市价格涨起来，其实是因为信贷超发，资产荒。从2014年930开始，持续一轮又一轮的刺激，那么后面预测市场其实还是看这潮水会不会继续。

现在调控政策非常热闹，但你会发现，购房需求非常明显的是这个一线城市限的力度的确非常大。

在博鰲论坛上，中国人民银行行长周小川谈及其关于货币政策的最新判断。周小川表示货币政策在经过多年的量化宽松后，目前已达到这次周期尾部，这意味着货币政策将不再是宽松的政策。

第三个逻辑：京津冀一体化发展的逻辑

京津冀是一盘棋，周围会如何?

买京津冀房产的人，最近可能会有一个再涨的机会，但其实构成京津冀购房主题的人，基本都是在北京无法上车的人，希望用京津冀作为杠杆撬动将来到北京。所以北京加码调控溢出资金短期上涨后，可怕的来了，没有人敢浪费杠杆在京津冀了。特别是在北京买不起的刚需，这一拨人，不会去京津冀浪费自己的处女贷了。所以走势未来会不乐观。建议这些区域的人，有了房本的，可以考虑跑了。

第四个逻辑：经济发展的逻辑

“十三五”规划纲要草案提出，到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，实行有利于缩小收入差距的政策，明显增加低收入劳动者收入，扩大中等收入者比重。

2017年的目前宏观经济相对乐观，所以调控再起，但后续会如何，外部环境会如何，依然会是调控的方向标。

第五个逻辑：调控时间会多长

这是最不确定的，也没有办法预测，历史上调控从来都是到出现砸售楼处为止。这一次伟哥认为也不例外。但和以前新房价格冲在前面不一样，这一次新盘很可能不会有什么跌幅了，很简单，开发商的资金链非常非常安全，起码在2017年，在北京没有谁会选择跌价。如果全面出现价格调整迹象，按照经济发展需要6.5这个数字可能就会出现波动，这种情况下，房地产是否会延续调控，存疑。

这种情况下，小编一直建议的核心资产战略是非常保险的。任何时候，买房不仅仅考虑赚多少钱，更要考虑在市场波动期有离场的可能性，物业要有流动性。

在调控周期内，赚钱不重要，重要的是流动性。人口疏解下，北京越来越宜居，持有优质资产的：

别急!旅游、看书、美美容、锻炼肌肉都是生活的真谛。

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( 责任编辑: 孟洋洋 )