在央行放宽房贷政策之后，工商银行、招商银行、光大银行等多家银行昨日已经开始执行新政策，浙商银行甚至给出了二套房利率最低7折的优惠。不过相关人员昨天实地走访发现，购房者多持观望态度。
分析称新政全部落实需1月
响应最快的是浙商银行，该行在3月30日晚间就率先公布二套房房贷政策细则：购房者在购买普通住房时(总价在500万元以下的公寓)，首付比例最低为4成，别墅以及总价500万元以上的公寓首付最低5成。
昨天，更多的银行加入。工行、招行表态，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，最低首付款比例为40%。
此外，相关人员联系光大银行北京分行信贷部，工作人员表示，具体文件还没有挂出来。农行、北京农商行网点工作人员则表示近期具体房贷政策才会出来。
融360认为，对于此次新政，银行需要一段反应时间，不会像降息一样马上落实到位，预计新政全部落实还需一个月左右的时间。
浙商7折优惠试探政策底线
浙商银行明确表示，500万以下普通住宅贷款利率下限为基准利率的0.7倍，500万以上为0.85倍。浙商银行称，利率下限优惠范围，暂为购买与该行有开发贷款合作的楼盘的优质客户。
最低7折的优惠突破了此前央行的二套房利率上浮1.1倍的规定。对于“是否违规”，浙商银行拒绝评论，称“没有更多信息”。
相关人员注意到，央行在3月30日的新政中提到“具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定”，这是否意味着二套房利率将打破1.1倍的规定?
一位银行人士表示，这次央行对利率没有明确的态度，银行指定细则也在观望，看看监管层的态度。
解读
利率七折意味着什么?
如果申请到商业贷款100万，按照等额本息还款30年，在利率无折扣的情况下，需要累积还款总额近214万;如果按照七折计算，累计还款额近175万，少还银行39万。
探访
二手房主：连夜调房价
3月31日，相关人员来到位于西三环莲宝路附近的一家房产中介公司，店内并未出现大批人来看房询价的场景。工作人员称，从30日下午开始，陆续有房主打来电话，要求把价格往上调，一位房主连夜要求将其西三环的一套总价300万左右的房子，提价10万-20万。
“这是近期以来最振奋人心的实质性利好了。”上述工作人员表示，公司位于朝阳区附近营业点30日晚上连夜签了两单业务。(郭永芳)
购房者：还要观望
对于近期有购置二套房需求的吴女士来说，新政的刺激力度还不够。
吴女士想在西三环附近买一套50平方米的房子，大概要200万元，四成首付要80万元，不算其他的税费成本，要贷款120万元，月供近1万元，按揭的压力还是很大，打算再观望一段时间。
昨天，相关人员在中介门店停留的40分钟时间里，看房者少，多是询问房价的变化有无调整，并未表现出急于出手的态度。(郭永芳)
研究员：半天接受55家媒体采访
一位房地产研究员对相关人员称，央行新政下，自己接受记者采访量激增，3月30日下午共接受了55家媒体采访。“从下午写到了深夜，实现了零售业务向批发业务的转型。这个角度来讲，央行新政很给力。”该研究员调侃道。
30日，中国人民银行联合住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员发文下调二套房个贷首付比例，同日财政部也发文放宽转让二套房营业税免征期限。
政策对普通购房者和售房者的“钱袋子”有何影响?怎样交易更划算?
买100万元房子，首付少20万元总价多14万元
30日，中国人民银行联合住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会发文下调二套房个贷首付比例。新政策出台后备受瞩目。
“我看到政策后，立即给熟识的中介打电话，但都占线，不得不跑到单位附近的一家房产中介去了解情况，那里也挤满了询问的客户。”广州市民陈晓芸最近一直在看房，她打算在女儿学校附近再购买一套住房，以方便照顾孩子起居。
面对新政策，一些潜在购房者有了尽快入手的打算。那么，怎样买房更合算?先看一笔购房账。
以100万元总价的住房为例，贷款利率按5.90%进行计算，如果按照目前大多数城市首付六成的比例计算，那么首付款是60万元，需要向银行贷款40万元。40万元贷款若按照商业贷款计算，20年期、等额本息等贷款条件下，还款总额为68万元，月供2843元。
首付比例降至四成后，首付款是40万元，需要向银行贷款60万元。这60万元贷款若按同样贷款条件计算，那么还款总额为102万元，月供4264元。
如此对比，降低首付比例对于一些改善性购房者而言，并不意味贷款成本降低了，实际上还是增加了。即，六成首付下，买房总金额为60万+68万共128万元;四成首付下，买房总金额为40万+102万共142万元。这样对比，要增加14万元。
“这是政策背后的一个政策导向，即让改善性购房者积极入市，降低入市门槛和成本。”满堂红置业广州分公司研究部主任周峰说。
北京中原地产首席分析师张大伟表示，政策或远远超过市场预期，特别是二套房首付比例降低到40%，将加大市场交易的活跃度，刺激消费需求和心理。预计各地政府将出台更积极的松绑政策。
普通住房营业税免征期“五改二”，或可少缴税费十数万元
几乎在同一时刻，财政部官网发布政策，规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
也就是说，个人转卖普通住房，营业税免征期限由以往的5年变成2年。
事实上，这笔账更直接关乎买卖双方的“真金白银”。以上海为例，按照上海目前普通住宅的总价标准，按5.5%营业税税率计算，一套普通住宅交易可减少税费在13万元-25万元之间。
“过去，住房如果持有不满5年，需要交纳交易的营业税，不论是由出售方缴纳，还是实际操作时转移到购买方缴纳，都在一定程度上抑制了住房交易。”上海易居房地产研究院研究员严跃进说，新政策成为改善型购房需求积极释放、快速入市的手段。
“稳定住房消费”对百姓有利好
回顾过去十年，中国住房信贷政策仅在2006年及2008年末出现过放松。而此次时隔六年，再度对政策作出调整，反映出中央政府对“稳定住房消费”的政策导向鲜明。
华夏银行发展研究部研究员杨驰认为，此次房地产调控最明显的特点是双管齐下，央行和财政部通过放松信贷政策和财税政策来刺激需求，以稳定市场预期，拉动内需。住建部则从供给端入手，前期已出台优化住房以及供应结构的政策，以控制二、三线城市住房土地供大于求的状况。
来自满堂红置业广州分公司研究部的数据显示，2014年全年广州二套房置业的客户最终成交比例为11%。分析认为，主要是此前二套房首付需要七成，较高的门槛挡住了很多客户。另外，去年广州业主持有二套房满2年但不足5年，有换房意向的比例是11.7%，新政推出后，估计这部分需求会增加至35%。
“现在首付比例降低至四成后，我们预计在二季度广州二次置业的比例至少将提高5个百分点，到16%至17%;二季度二手房住宅成交量每月将升至6000宗，而目前每月不足4300宗。”周峰说。
相关人员发现，现在市场对二手房的价格存在正反两面的预测。一方面，从二手房的供应角度看，部分购房者在目前改善性需求释放的门槛降低的背景下，会加大对二手住房的抛售，这个时候会带来二手房供应量的增进，进而使得二手房的价格出现一个下调。但另一方面，目前此类政策下也会积极释放各类需求，这会使得市场看涨预期形成。所以很多二手房房东可能在售价上会比较强硬。
“信贷、财税两个对新房及二手房交易环节影响举足轻重的政策同时作出调整，市场后续势必迎来一轮明显上扬行情。”中原地产研究院有关人士说。
( 责任编辑: 吴梦莉 )
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