新婚必看！婚房如何购买才合理？

恋爱时，很甜蜜，除了对方，什么都可以忘记。可是领证后，你们就不再只是两个人单纯的关系，而是两个家庭的关系。这种关系，是感情与物质的结合，变得不再纯粹。

相爱时你侬我侬，不分彼此，我的就是你的。不爱时，一刀两断，井水不犯河水，一毛钱都休想多拿，还妄想分房分财产，你怎么不上天呢？

那么离婚时，财产分割，便成为了重中之重。可是如果你当时被爱情冲昏了头脑，做了傻事，个人财产秒变共同财产，还不分分钟哭晕你。一夜醒来，人也没了，钱也没了。

今天眼里流的泪，都年是当年脑子进的水

这时，我们该如何挽救自己的个人财产呢？

首先我们必须从根源上解决问题，那就是买房的顺序。要知道出场顺序很重要，直接决定了最终结局。

我们要明确婚前财产和婚后财产的概念，

根据婚姻法17、18条的规定

，婚前取得的财产为个人财产，婚后取得的财产为夫妻共同财产；所以买房的先后顺序就显得尤为重要，如果是在夫妻双方婚后购房，哪怕对方没有出过一分钱，也算是夫妻共有财产！

乐乐今天还要告诉大家一个秘密，那就是

房产证上有你的名字≠房子是你的

在绝大多数购房者看来，如果房产证上加上了自己的名字，那么这个房子肯定是有我的一份，但是，其实不是的。根据有关规定，房产所有权的最高效力来自于

房产登记

，房子作为不动产物权，它的设立、变更、转让和消灭，需要经依法登记，才会发生效力；未经登记，不发生法律效力。

房产证与不动产登记簿两者记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。因此你不要考虑是婚前还是婚后写名字了，房产证没有你的名字也无所谓，但是一定要在房产登记簿上有你的名字。

言归正传，虽然婚前买房属于个人财产，不能被他人分割，但是也分为很多种情况。根据不同的情况，请看下表。大家可以收藏，但是希望大家永远用不到。

1婚前买房出资情况房本署名司法实践处理

一人出资

结婚前取得房屋产权，房屋落在自己名下，并还清个人贷款或是全款买房的

房屋属个人财产

结婚前已还清全部贷款，但婚后才取得房本的，房屋落在自己名下的

仍认定为夫妻一人财产，另一方无权要求分割

结婚前已支付了房屋首付款，并向银行贷款，房屋落在自己名下，婚后用夫妻共同财产还贷的

司法实践中将该房屋认定为个人财产

，而夫妻共同还贷支付的款项以及房屋相对应的财产增值部分由双方平分；而尚未偿还的贷款则为产权登记一方的个人债务。

房屋落在对方名下

通常是出资方不具备购房条件的，才以对方名义购房，按共同共有处理。如果没有特殊情形，多会视为以结婚为目的的赠与，按登记方个人财产处理。

房屋落在双方名下

房屋算夫妻共同财产；离婚时不考虑出资情况，一律平分。

双方出资

房屋落在夫妻二人名下

房屋属于夫妻共同财产，离婚时不考虑出资状况，一律平分。

房屋只是落在一人名下

如果在同居期间，那法院基本会按共同生活期间、以结婚后共同使用为目的，作为共同共有处理，通常不作为按份共有处理。

如果不是同居期间购房，按共同财产处理还是按借款或赠与处理，

不确定，法官会综合购房背景、出资数额，尤其是公平角度来判定，没有统一定论。

2婚后买房

3父母出资买房时间出资人房屋登记司法实践

结婚前

一方父母（全额）出资

出资方子女名下

房屋属于夫妻一方婚前个人财产

一方父母支付了房屋首付款

出资方子女名下

由夫妻二人共同还贷，则离婚时一般会将房子判归登记方所有，由其继续支付剩余贷款。对于婚内共同还贷部分（包括本金和利息）及其产生的增值，则由得房子的一方对另一方做出补偿。

另一方子女名下

一般情况下也认定为夫妻共同财产，而非登记方的个人财产，非登记方有权要求分割房屋。父母明确表示赠与登记方或者双方之间有其他相反约定的除外。

双方子女名下

应认定为双方的共同财产。如果双方约定了共有方式是共同共有或按份共有，并进一步约定了各自份额，则按约定享有产权。如果双方对共有方式没有进行约定，则视为等份共有。

双方父母均出资

房子落在夫妻双方名下

房子属于夫妻共同财产；应当认定父母的出资为对各自子女的赠与，而不能因为产权登记在双方名下就理解为对双方的赠与。

房子落在一方名下

房子属于夫妻公共财产；应当认定为对各自子女的赠与，而不能简单理解为双方父母对一方的赠与。如无其他相反约定，应认定为双方按份共有。

结婚后

一方父母全额出资

房子落在出资方儿女名下

房屋属于个人财产；婚姻法司法解释规定，“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

房子落在对方名下（或双方）

房屋仍属于夫妻共同财产；除非有父母出资时的书面约定或声明，证明此出资是赠与自己子女一方的，一般会认定为对双方的赠与，离婚时按夫妻共同财产进行分割。

一方父母部分出资（或付首付款）婚后双方共同还贷

房子落在出资方子女名下（或双方子女名下）

房屋应认定为夫妻共同财产，父母出资部分视为对双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。离婚分割时可以出资父母的子女一方适当多分；

双方父母出资

房子落在一人名下

这种情形较为常见，而且争议颇多，司法实践多按夫妻共同财产处理。根据《婚姻法司法解释（三）》规定，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

房子落在双方名下

房屋属于夫妻共同财产。

4离婚判决时对房产不予处理的情况情形司法实践

离婚时尚未取得房本：夫妻一方婚前服了部分放宽，婚后共同还贷，或一方用个人财产还贷，但房屋增值，离婚时，尚未取得房产证的房屋。

没有房本前先住着，有了房本后另行起诉。

房本有第三人名字

法院一般不会将其主动追加为第三人，而是采取如下措施：（1）根据当事人的申请，对房屋部分的财产分割不予神力，由当事人另案起诉；（2）根据当事人的申请，将案件中止神力，告诉当事人另行提起析产之诉，后根据析产之诉的判决结果，对夫妻共有部分的房屋进行分割。

《婚姻法解释三》

第十条只是说“由产权登记方就婚后共同还贷款项和增值部分向另一方补偿”。对如何补偿并未具体规定。导致实务中在计算房屋补偿时，存在计算标准不统一的问题。为此，北京市高级人民法院民一庭制定一个计算标准来统一裁判尺度。

房屋补偿的计算公式为

：

房屋补偿款=夫妻共同支付款项(包括本息)÷(房屋购买价+全部应付利息)×房屋评估现值(或夫妻认可房屋现值)×50%。

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( 责任编辑: 黄淑蓉 )