中央鼓励楼市去库存 想落到实处降房价是关键

近日，2015年中央经济工作会议以前所未有的篇幅对房地产去库存进行了论述，这意味着2016年将是一个以楼市去库存为首要任务的政策年。很明显，房价如果居高不下，去库存将是一句空话，“很多人没房”与“很多房没人”并存的问题将一直得不到解决。降不下来的房价，永远是买不起房人心口的痛。那么，如何才能促进开发商降房价？相关部门在政策上需要进行哪些调整？本安全网下面和大家一起探讨下。

10月23日，国务院总理李克强在中央党校的讲话中，阐述当前中国经济的困难、机遇和挑战。其中提到：“以往我们长期依赖的房地产，去库存问题也没有解决。”

11月10日，中央财经领导小组会议上，习近平罕见提及“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”。他上一次对楼市表态还是两年前。

11日，国务院常务会议上，李克强强调要“以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费”。

12日，国家财经领导小组办公室主任刘鹤赴江苏等地考察时，再次强调“化解房地产库存”的问题。

近期，决策层多次提及房地产“去库存”，引发各界关注。

12月18日到21日的中央经济工作会议，更是以前所未有的篇幅对房地产去库存进行了论述。作为规格最高的年度经济会议，每年的中央经济工作会议历来被视作第二年宏观经济政策最权威的风向标。相较去年中央经济工作会议只字未提房地产，今年史无前例的325个字的篇幅论述房地产去库存的重要性与主要着力方向。

房子多得卖不出去，这是很多城市，尤其是三四线城市的现状。不管是超大城市、大城市还是中小城市，甚至乡镇，都面临这种非常危险的窘况，大城市的库存多是因很多人没钱买，小城市库存多则是因为人们都外出打工没有实际的购买需要。这两种情况导致很多城市的楼房库存量不断积压。

房地产高库存，不仅是房地产业内之事，而是涉及经济增长，关乎地方债务压力以及金融体系安危的问题。楼市低迷给我国中西部多个省会城市、地级市、县级市的地方财政带来沉重打击。

“去库存”是近两年来我国房地产市场的主基调。国家统计局最新公布的数据显示，11月末，全国商品房待售面积6.96亿平方米，比10月末增加一千多万平方米，比一年前增加了1亿平方米，也创下了历史新高。而这只是显性库存，中国社会科学院财经战略研究院近日发布的报告则认为，目前我国商品住房过剩总库存高达21亿平方米，仅现房库存去化就需23至24个月。

去库存的可能实现途径

1、通过新农民工市民化消化；2、通过房地产企业购并消化；3、通过取消限购（包括限外、限农）来消化；4、通过扩大政府购买消化。

楼市持续高库存，意味着整个行业的系统性风险加大，如果这样的现象长期持续，房贷违约、房企资金链等风险都会上升。

长期以来,我国一些地方的房地产市场畸形发展:一边是房地产商天价拿地建楼,房价节节攀升;一边是很多群众买不起房,望房而兴叹。在百姓的怨声中,国内房地产市场库存高企,住房空置率居高不下,极大地抑制了国内消费需求,拖累了诸多行业的健康发展。

要想真正实现楼市去库存 降房价是关键

房价高，让很多人都买不起房，这是导致楼市高库存的原因，因此，要想去库存，必须从降房价着手。

降房价是去库存的关键，它决定着扩大的需求能不能转化为“有效需求”，而有效需求（有购买力的需求）才能起到去库存的作用。从房价收入比、房价租金比来看，当前城市房价水平处于高位，农民工买房压力较大，买来出租是不划算的。因此，房价不降，扩大需求的前两大措施都是无效的。在高房价的条件下，取消限购限贷所激发的需求可能也有限，在目前的形势下，这些需求正在向某些区域、某些类型的住房（如一线城市的学区房等）集中，对于去库存也不会有太大帮助。只有当房价真正降低的时候，才能有更多的改善性需求被释放出来，也才能有更多的住房具有投资价值。

消费者支持降价去库存吗？

消费者方面则完全形成了两派，有的希望开发商降价，也有的不希望开发商降价。

7年前，张先生从湖北来重庆读书，后留在重庆工作。今年秋交会期间，他在渝北买了一套小户型。“真不愿意开发商降价，若真降价了，怎么跟父母交代。”张先生称，听到鼓励开发商降价的消息后，心里五味杂陈，要是当时不是各项政策优惠，自己则不会购置新房。

有些消费者的观点则与此相反。王先生去年大学毕业后，在渝中区某事业单位上班，他希望房价降下来，到时就可以买房了。“开发商降价了，房价就会低一些，月供也能相应少一些，压力自然没有那么大。”

开发商愿意通过降房价去库存吗？

虽然中央鼓励通过降房价去库存，但很明显，开发商一般是不愿意通过降房价去库存的，要不然，他们的高利润从哪来呢。事实上，他们会将扩大需求的政策作为涨价的理由，而不会将其作为去库存的动力。

从过去的经验看，开发商主动降价的情况很少见，多是在企业内部财务压力（如流动性压力）作用下，或在外部市场竞争压力下，才有可能实现主动降价。

降房价是去库存最直接的方式，但是，如果忽略了房价形成机制、市场规律，只是逞口舌之快大谈让开发商降价，既不合理也无法有效解决问题。因为，有些难题，不是单单开发商能解决的。

毕竟，土地财政之下地价飙升，土地成本占房价约三分之一已是业界普遍现象；我国现阶段涉及房地产的税种有12项之多，涉及房地产的收费多达50项，税种设置繁杂、税率高且征收环节多，开发环节的税负相加一般占到房价的10%- 13%。若地价与税费居高不下，土地建安与税费成本就占去了房价近半，即使开发商爱心爆发除了台面上的成本一分不赚还倒贴人工，房价也是眼下的新市民难以承受的。

哪些情况会促进开发商主动降价

第一，企业自身降价，但是空间并不是很大；第二，政府发挥市场调节手段，让困难的房地产开发企业自动降价，如销售补贴或免 除部分企业应交的税金，让企业的成本降下来等行政手段，使房价有下降空间；第三，行业破坏性的降价，也就是说，出现开发商大面积现金流断裂，大面积的企业 破产，房产企业出现抛售现象，投资人弃房而去，房价会大幅度下降，这是大家不想看到的结果。

今年以来，在系列利好政策效应叠加影响下，楼市成交持续回升，但库存量也不断攀升。根据国家统计局数据，截至11月末，全国商品房待售面积接近7亿平方米，再创历史新高。业内专家指出，今年楼市回暖主要是一线和部分二线城市“打头”，多数三四线城市销售情况并未出现明显改善，由于前期开发量过大再加上销售不畅，去库存仍是首要问题。

多位业内专家指出，解决农业转移人口住房问题的相关举措才刚刚起步，库存消化不可能“立竿见影”。特别是在一些经济内生动力、人口聚集能力、居民支付能力不足的城市，楼市的库存消化有待于逐步培育市场需求、完善配套措施、加快产业和功能布局等。

专家指出，楼市“去库存”应遵循因地制宜、分类调控的原则，热点区域如北上广深四个一线城市及南京等个别二线城市不易再推行楼市刺激政策，针对三四线城市的鼓励措施则要落实到位，地方政府应享有较强的自主权。另外，如果真的希望未来成为市民的农民工成为买房的主力人群，就必须在户籍制度、在中小城市的产业发展和公共服务政策上着力改进，只有农民工在一个城市里享受的就业、子女教育、医疗等公共服务能够跟上，买房对他们才有意义。

中央会议上关于去库存的相关政策如下：

1、按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。

2、落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。

3、明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。

4、发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

5、鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。

6、要取消过时的限制性措施。

面对大量积压的库存房，房地产业再回到前些年的黄金时代已经不太现实。通过消化库存，使房地产业重新进入健康发展的轨道，已是当务之急。我们希望通过积极的楼市去库存政策，给楼市发展注入新鲜的血液，给更多的普通人带来买房的希望。

( 责任编辑: 胡玲玲 )