靠农民工进城买房实现楼市去库存 现实吗？

12月下旬，在中央经济会议提出2016年楼市去库存的任务后，各界议论纷纷。有专家提出，要鼓励农民工进城购房以消化积压库存。想法很美好，但现实呢？连外媒都直接发出“中国2.7亿农民工当中的大部分人的月薪不到3000元人民币，买不起二线城市住房半平米”的质疑，我们的楼市，尤其是库存积压严重的三四线城市，又如何仅通过一句鼓励就想轻而易举实现让农民工帮着去库存的梦想？相关部门需要认识到，即使部分农民工有经济能力进城购房，但是，如果不能享受到和城里人一样的福利待遇，丢了土地又没工作，他们进城买房的意义何在？因此，要想鼓励农民工进城买房，要拿出具体方案，帮农民工解决后顾之忧，让他们真正成为城里人才是关键。

12月21日，中央经济工作会议在京闭幕，会议公布了2016年经济工作五大工作重点。其中，很多专家官员称要通过农民工进城购房以“推动房地产去库存”的建议，不仅让国人热议纷纷，更是引起外媒的强烈关注。

英媒称，由于许多未售住宅可能造成负面经济冲击，中国希望农民工在小城市购买住房以缓解房地产业的压力，因为中国经济增长的15%来自房地产业。通过鼓励农民工在二线城市购买住房以刺激需求，但是让农民工获得买房的资金将是个困难的事情。中国2.7亿农民工当中的大部分人的月薪不到3000元人民币。而像江苏常州这样的二线城市的住房半平方米的价钱就超过了3000元。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉称，国家统计局的数据显示，2014年底农民工的总量为2.74亿人。今年10月末商品住宅待售面积约4.4亿平方米，折合约440万套；商品房待售面积6.8亿平方米，折合约680万套。从这些数据中可以看出，理论上10%的农民工实现市民化，就可以有效缓解当前商品住宅市场的库存压力。从长期来看，农民工群体有购房需求，这部分流动人口是未来购房的主力人群。至于有多少能转化成有效需求，还要看政府出台什么样的政策，支持力度有多大。

有多少农民工有能力进城买房

中原地产首席分析师张大伟表示，除了一线城市，其他大部分二线城市及三、四线城市，落户的最大难点是能够买得起房屋的已经基本都落户，而现在没有落户的，大部分是无力买房的。期待没有购买力的这部分人救楼市、去库存，可能只是比较美好的想象。

年平均收入不到一万的农民家庭的购买力非常有限，面对畸高的房价农民怎么买得起、住得起、留得住呢？政府这补贴那免税都是寥寥的，同时，购买力与高房价的差额，政府也补贴不起，基本还是农民自己出钱或者倾其所有或者背负几辈子债务购房。一个住房已经套牢了城市房奴，还要套牢农民吗？

农民工愿意进城买房吗

在城市务工的农民工从事的多是苦力劳动，这些行业不仅出力流汗，而且收入微薄，他们能有多少资金投入到房子上？即使真的有购买房子的实力，那么他们也会有所顾虑，因为钱来的太辛苦了，是不是买房子他们会十分谨慎，“有钱舍不得花”会是一个制约，而且，他们还需要考虑未来的老有所养的问题。最大的问题还在于，发动农民去库存，能够走得通的路子，依然还是分期付款买房。对于公职单位人员来说，还存在分期付款买房还款压力巨大的现实，如果农民真的也分期付款购买了房子，他们就真的能有能力去偿还房贷吗？

最关键的是，如果他们不能够得到相同的福利，又有哪个农民工会傻到用大半辈子的血汗钱去买一个只能住的房子？还不如在家里守着自己的土地，安享晚年呢，更何况，现在农村的政策也在不断对农民利好。

房地产专家说，现在让农民工购买闲置住房的条件并不成熟，许多人都想进城，但并没有足够的资金支持。另外，农民工需要得到平等的社会保障和公共服务，这些问题都有待解决。

农民工收入低资产少 银行未必愿意贷款

中国2.7亿农民工当中的大部分人的月薪不到3000元人民币。而像江苏常州这样的二线城市的住房半平方米的价钱就超过了3000元。

农民工收入低，资产少，因此他们显然不会受到贷款银行的青睐。因此有关当局需要找到那些愿意降价出售房产的开发商和愿意为农民工买房提供补贴的地方政府。

政府补贴农民工买房难实现

一位地方房管负责人表示，现阶段地方政府也在加快研究去库存的政策，但在经济下行压力较大的背景下，财政吃紧，给予农民大幅度的购房补帖不太现实。因此，政策设置难度较大。其实对于农民来说，有钱在城市买房的已经购买，剩下未买的人群中，给予政策支持后有能力购买的只占少数，大多数属于给补帖也买不起的。

购房后面临的问题更多

农民进城购房后，户籍、医疗、教育等公共服务保障的跟进需要大量财力支持，对地方财政水平要求较高。另外，对于其在原农村拥有的宅基地与耕地的处置方式也极为难定。因此加快农村土地所有制改革，让宅基地和耕地的产权清晰、使用权可以像城市国有土地一样流转，这些财产可以成为农民在城市落地生根的第一桶金，或许可以有助消化房地产库存。

买房后没工作生存不下去的问题

一般来说，哪里有就业，人就往哪里去。如果鼓励农民在三四线城市里买房的政策是有效的，这些地区的新增就业岗位又很少，最终的结果要么是房子空置（劳动力仍然向大城市流动）、城市变成鬼城，要么就是较高的失业率、社会不稳定。显然，新增就业岗位应该成为出台鼓励农民在三四线城市买房政策的辅助政策。

想让农民工买房后真正成为城里人，最重要的是要在福利上统一标准。农民工买房后，如果福利上仍是和原来的城市居民不在一个标准上，这肯定是不公平的，而且也会打击更多农民工进城买房的积极性。

对于如何去除农民工进城买房的后顾之忧，业内人士给出以下建议：

农民进城购房取得居住证后，对原有宅基地的使用权、土地承包经营权和集体经济收益等权益保持不变。另外，农民子女进城接受义务教育的，享有与城镇居民子女同等待遇，由所在县（市、区）教育部门统筹安排入学，学校不得拒绝，不得收取政策规定外的额外费用。另外，让农民工买得起房，又具备城市生活能力，也是相关部门需要重视的问题。如果城市不完善功能，不帮助农民工在城市就业，农民工把手里的钱用来买房后，又没有工作，生存必定遇到问题。

总的来说，对农民工而言，如何有效解决家人随迁、落户、就业、社会保障等一系列问题，享受与户籍居民平等的公共服务，是他们进城买房必须思考的主要问题。当农民工真的成为一个城市平等的一员的时候，房子才是他真正的归宿和精神家园。如果真的希望未来成为市民的农民工成为买房的主力人群，就必须在户籍制度、在中小城市的产业发展和公共服务上着力改进，农民工只有在一个城市里有就业，子女的教育、医疗等公共服务能够跟上，买房对他们才有意义，也才会更有利于社会的稳定发展。

( 责任编辑: 胡玲玲 )