小区建筑中哪些部位需严格管理？

随着城市的发展，各种住宅、办公大楼及小区日益增多。它们在交付使用后，都面临着管理、养护、修缮问题，而这一切都要交给物业公司。那么，小区建筑中哪些部位需严格管理？如何管理呢？佰佰安全网介绍一下相关的物业安全小知识。

小区建筑中哪些部位需严格管理？

小区管理共用部位通常包含基地、外墙壁、共同墙壁、地板、屋顶、电梯、楼梯、通道、走廊、梁、柱、燃气管、水电系统、电话线、冷暖气系统、庭院绿地、围墙等等。

建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条规定，共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。这也就是小区建筑中需严格管理的部位。

小区建筑管理容易出现哪些的问题？

随着房屋使用年限的增加，房屋建筑共用部位逐年老化容易出现紧急情况（如电梯故障等）。在突发紧急情况时，如按照常规程序申请维修资金，“双2/3”业主签字环节将耗费大量时间，导致共用部位不能得到及时维修，严重影响业主的正常生活秩序，甚至引发安全事故。

维修资金应急使用适用的范围包括:

1、屋面、外墙防水损坏造成严重渗漏的；

2、楼体单侧外墙饰面1/5以上面积有脱落危险的；

3、专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的。

小区建筑的管理标准

建筑共用部位的维护与管理。房屋的维修管理包括：房屋外观完好、整洁；小区内组团及栋号有明显标志及引路方向平面图；房屋完好率达98%以上；无违反城市规划的违章建筑；房屋零修及时率达98%以上，零修合格率达100%，并建立回访制度和回访记录；房屋资料档案齐全、管理完善，并建立住户档案等。

小区建筑维修标准

大修工程定案标准是：

楼房翻修，达到危险房屋标准或超过房屋设计使用年限且严重损坏的房屋应翻修。危险房屋是指承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，整栋房屋随时有倒塌可能，通过一般修缮及不能确保住用安全房屋；严重损坏房是指结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形、破损，油漆普遍老化见底，设备陈旧，配件不齐全，管理锈蚀严重，水卫、电照的管线器具和零件残缺及严重损坏的房屋。

屋面大修，屋面或屋顶承重结构达到严重损坏标准，渗漏房间占顶层房间总数的30%以上或滴漏房间超过顶层房间总数的20%，应做屋面大修。混凝土屋面板、梁明显变形，裂缝值超过设计规范，混凝土严重碳化，钢筋保护层剥落较多；加气混凝土板大部分明显变形，裂缝严重，部分板钢筋保护层剥落，钢筋严重锈蚀应挑顶或换板；防水层普遍老化，断裂翘边和封口脱开，有严重空鼓现象，局部补漏仍难解决时，应重做屋面防水。

外墙大修，外墙板缝严重渗漏，经2次以上中修不能彻底根治的，需整栋楼重做板缝防水。

综合维修，严重失修、失养破损程度已达严重损坏或需改善房屋使用条件，做到大、中、小修一次性应修尽修的修缮工程为综合维修。

中修工程定案标准是：

楼房中修，凡房屋结构、装修、设备三个组成部分中的一个分项达到严重损坏标准的，应进行中修。 油饰，当油漆失光、老化、翘皮、剥落见底时，应重做油饰。钢门窗及其各类钢铁部件应3－5年油饰一次；木门窗及其各类木部件应5－10年油饰一次。

粉刷，当装饰层粉刷掉粉、剥落及划痕污迹较多时应重做粉刷（只负责公共部位，包括基层抹灰）。外墙涂料、装饰楼梯间、公共走廊的室内涂料，应每10－15年涂刷一次。

更换门窗，当木门窗形状不灵活、松动、脱榫、糟朽；钢门窗形状不灵活、开焊、严重锈蚀时应更换门窗。 修补外墙装饰层，当外装饰层空鼓、裂缝、风化、有脱落危险时应修补或重作.

修补外墙大板缝，当外墙板勾缝砂浆脱落；外墙板缝局部严重渗漏时应修补。

阳台、梁、板、柱加固，当以上构件出现明显变形、裂缝值超过设计规范规定；钢筋保护层剥落，钢筋锈蚀时应做加固处理。

屋面维修，当屋面达到一般损坏标准；顶层漏雨房间占顶层房间总数的10%－30%时，应维修； 厨厕渗漏的维修，当厨厕渗漏影响到正常使用时，应维修。

小区楼宇建筑外立面管理

（一）、管露台

1、禁止事项：

⑴、做玻璃房、砖瓦房；

⑵、架设卫星天线；

⑶、在阳台上做鸽子笼等。

2、准许事项：

⑴、经审核同意可制作安装阳光棚；

⑵、经审核同意后可做小面等。

（二）、管阳台

1、禁止事项：

⑴、用砖封闭阳台；

⑵、用钢丝网封闭阳台；

⑶、改变阳台上外墙的颜色；

⑷、在栏杆上安装外伸缩式晾衣架；

⑸、在阳台扶手安装外置铁质花架；

⑹、在阳台、窗台上放置花盆；

⑺、擅自自行贴外墙砖等。

2、准许事项：

⑴、阳台内安装升降式晾衣架；

⑵、安装无框阳台。

⑶、安装隐形防盗网。

⑷、一层住户经审核同意可安装统一样式的内置式防盗网等。

（三）、管外墙外窗

1、禁止事项：

⑴、随意开空调洞；

⑵、破墙安装窗机；

⑶、破墙安装煤气热水器排烟孔；

⑷、禁任何形式的广告装置等。

2、准许事项：

⑴、经审核同意后，可按要求设置、安装煤气热水器排烟孔；

⑵、顶层复式住户，经审核同意窗户搭设雨阳棚等。

（四）、管入户门

禁止事项：

⑴、悬挂任何物品；

⑵、贴门口地砖；

⑶、堆放各类杂物等。

（五）、管私家花园

1、禁止事项：

⑴、做玻璃房、砖瓦房；

⑵、栽种高度超过1.20米以上的大型乔灌木；

⑶、垦荒种蔬菜、瓜果；

⑷、做狗舍、鸡笼；

⑸、搭设大型花架；

⑹、拆改、移动栅栏位置；

⑺、深度挖坑，做鱼池或水景等。

2、准许事项：

⑴、、搭设休闲圆桌等休闲设施；

⑵、自行草皮绿化和低矮景观设置等。

（六）、管塑钢窗

1、禁止事项：

⑴、安装外置式防盗网；

⑵、擅自改变窗体、玻璃颜色等。

2、准许事项：安装内置式防盗网或隐性防盗网等。

小区建筑管理措施有哪些？

房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面：

a、工作的主动性

管理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。

b、工作的多样性

根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。

c、工作的针对性

在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。

对违章建筑的管理

违章建筑不仅直接影响到房屋的正常使用，而且还影响到小区的安全、卫生和居民的公共利益，这是严重破坏小区环境的行为。为此，物业管理部门对小区内的违章建筑一定要采取彻底拆除的措施，决不可纵容和姑息。

小区楼宇建筑外立面管理的重点

1、不得改变楼宇外观形象，不得在楼宇外立面墙体上随意凿洞或拆除墙体；

2、不得使用砖瓦、水泥等建筑材料封闭阳台，可根据小区统一设计安装无框阳台，无框阳台骨架材料颜色应与楼宇窗户骨架材料颜色玻璃颜色一致；

3、不得在阳台、窗户上安装外置防盗网，可根据要求安装隐形或内置防盗网；

4、不得擅自安装伸出外立面的晒衣架；

5、不得加装厨房灶台；

6、不得在房屋外立面的门窗处放置、粘贴广告等物品；

通过以上佰佰安全网的介绍，希望各大小区物业可以清楚自己的所在责任有哪些，要履行合约，尽职尽责，将小区管理的井井有条，才能让业主安居乐业。

( 责任编辑: 陈淼琪 )