房地产投资特点有哪些？

投资房产算是一种创业，要想获得收益，并不是那么容易。虽然这些年房价基本处于上涨状态，但是并不意味着投资房产就能赚钱。房地产市场有各种风险，稍微失误都可以让自己赔钱。那么，房地产投资特点有哪些？投资房地产需要注意些什么？佰佰安全网为您普及相关的投资理财安全小知识。

什么是房地产投资？

房地产投资是指以房地产为对象来获取收益的投资行为。投资房产的对象按地段分投资市区房和郊区房；按交付时间分投资现房和期房；按卖主分投资一手房和二手房；按房产类别分投资住宅和投资商铺。

房地产投资特点有哪些？

同一般投资相比，房地产投资具有以下特征：

一、房地产投资对象的固定性和不可移动性

房地产投资对象是不动产，土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移动性。不仅地球上的位置是固定的，而且土地上的建筑物及其某些附属物一旦形成，也不能移动。这一特点给房地产供给和需求带来重大影响，如果投资失误会给投资者和城市建设造成严重后果，所以投资决策对房地产投资更为重要。

二、房地产投资的高投资量和高成本性

房地产业是一个资金高度密集的行业，投资一宗房地产，少则几百万，多则上亿元的资金。这主要是由房地产本身的特点和经济运行过程决定的。房地产投资的高成本性主要源于以下几个原因：

1、土地开发的高成本性。

由于土地的位置固定，资源相对稀缺程度较高以及其具有不可替代性，土地所有者在出售和出租土地时就要按照土地预期的生产能力和位置、面积、环境等特点，作为要价的依据，收取较高的报酬；同时作为自然资源的土地，不能被社会直接利用，必须投入一定的资本进行开发，所有这些因素都使土地开发的成本提高。

2、是由于房屋建筑的高价值性。

房屋的建筑安装成本，通常也高于一般产品的生产成本，这是由于房屋的建筑安装要耗费大量的建筑材料和物资，需要有大批技术熟练的劳动力、工程技术人员和施工管理人员，要使用许多大型施工机械。此外，由于建筑施工周期一般较长，占用资金量较大，需要支付大量的利息成本。再加上在房地产成交时，由于普遍采用分期付款、抵押付款的方式，使房地产的投入资金回收缓慢，因此，也增加了房屋建筑物的成本量。

3、是房地产经济运作中交易费用高。

一般而论，房地产开发周期长、环节多，涉及的管理部门及社会各方面的关系也多。这使得房地产开发在其运作过程中，包括广告费、促销费、公关费都比较高昂，从而也增大了房地产投资成本。

三、房地产投资的回收期长和长周期性

整个房地产投资的实际操作，就是房地产整个开发过程。对每一个房地产投资项目而言，它的开发阶段一直会持续到项目结束，投入和使用的建设开发期是相当漫长的。房地产投资过程中间要经过许多环节，从土地所有权或使用权的获得、建筑物的建造，一直到建筑物的投入使用，最终收回全部投资资金需要相当长的时间。房地产投资的资金回收期长，原因包括：

一是因为房地产投资不是一个简单的购买过程，它要受到房地产市场各个组成部分的制约，如受到土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场、房产市场的限制，其中特别是房屋的建筑安装工程期较长。投资者把资金投入房地产市场，往往要经过这几个市场的多次完整的运动才能获得利润。

二是由于房地产市场本身是一个相当复杂的市场，其复杂性不是单个投资者在短期内所能应付得了的。所以，一般投资者必须聘请专业人员来进行辅助工作，才能完成交易。这样，又会增加一定的时间。

三是如果房地产投资的部分回收是通过收取房地产租金实现的，由于租金回收的时间较长，这样更会使整个房地产投资回收期延长。

四、高风险性

由于房地产投资占用资金多，资金周转期又长，而市场是瞬息万变的，因此投资的风险因素也将增多。加上房地产资产的低流动性，不能轻易脱手，一旦投资失误，房屋空置，资金不能按期收回，企业就会陷于被动，甚至债息负担沉重，导致破产倒闭。

五、环境约束

建筑物是一个城市的构成部分，又具有不可移动性。因此，在一个城市中客观上要求有一个统一的规划和布局。城市的功能分区，建筑物的密度和高度，城市的生态环境等等都构成外在的制约因素。房地产投资必须服从城市规划、土地规划、生态环境规划的要求，把微观经济效益和宏观经济效益、环境效益统一起来。只有这样，才能取得良好的投资效益。

六、低流动性（变现性差）

房地产投资成本高，不像一般商品买卖可以在短时间内马上完成轻易脱手，房地产交易通常要一个月甚至更长的时间才能完成；而且投资者一旦将资金投入房地产买卖中，其资金很难在短期内变现。所以房地产资金的流动性和灵活性都较低。当然房地产投资也有既耐久又能保值的优点。房地产商品一旦在房地产管理部门将产权登记入册，获取相应的产权凭证后，即得到了法律上的认可和保护，其耐久保值性能要高于其他投资对象。

投资房地产的风险有哪些？

1、政策风险。例如，某公司去年因为市场前景看好，准备发展一个大型别墅项目，当国家的政策突然改变（你应该知道国家最近对房地产的政策），该计划只好中止，这就是政策风险。另外，最近一段时间上海的房产价格下跌，也属于政策风险。

2、市场风险。地价的突然飙升，房屋价格暴跌等等，这些都是市场风险。

3、财务风险。房地产企业为了持续发展，一般都会同时进行若干个项目，实际资产通常比手头拥有的资产少的多，因此公司的资产基本上都是在建的房屋，公司运作的流动资金一般都是依靠银行借款来维持。在这种情况下，一旦中间环节出现问题，就容易发生财务风险。

房地产投资方式有哪些？

从房地产的投资形式角度：直接投资、间接投资。

从房地产投资的用途角度：地产投资、住宅房地产投资、商业房地产投资、工业房地产投资等。

从房地产投资经营方式角度：出售型房地产项目投资、出租型房地产项目投资和混合型房地产项目投资。

直接投资

投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有关的管理工作。

包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式。

间接投资

将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。房地产的间接投资者不需直接参与有关投资管理工作。

具体投资形式包括：购买房地产开发投资企业的债券、股票；购买房地产投资信托基金和房地产抵押贷款证券等。

地产投资

即单纯地投资于土地，利用土地的买卖差价和进行土地开发后出售或出租经营来获取投资收益。

住宅房地产投资

投资于住宅房地产，既可直接出售，也可进行租赁经营。

商业房地产投资

主要以出租经营为主，收益较高，但同时承担的风险也较大。投资的对象包括写字楼、商场、旅馆、酒店和各种娱乐设施等。

工业房地产投资

我国目前工业房地产投资主要集中于开发区建设中，其他都是随一般工业投资进行的。

出售型房地产项目

以预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。

出租型房地产项目

以预租或开发完成后出租的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。

混合型房地产项目

以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入，回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。

房地产投资注意事项

1、个人资金实力及租赁市场分析

房地产投资需要大量的资金垫付，如果没有雄厚的资金实力，或者若没有一定的筹资能力，就不能投资于房地产。

其次在投资前要在对租赁市场调查的基础上，对租赁市场有一定的把握，避免投资的盲目性。市场价格主要受供求关系影响，所以，投资房地产最根本的还是要看市场的供求状况如何，尤其是租赁市场的需求变动和价格走势，来决定投资时机是否成熟。

2、房产投资品种的选择

目前供个人投资者选择的投资种类主要有住宅、商铺、写字楼等；

一般来说，当一个地区的经济出现繁荣和快速增长时，投资商业用房甚至是公寓都会有较好的回报；

与投资商业用房相比，投资住宅会比较安全；只要区位不是特别偏远，升值也会比较稳定。

3、购置投资型房产时应考虑全面

综合考虑该项目开发商的实力、地点、周边环境、房型以及物业管理等方面的问题。

4、购置房产后如何进行投资操作

即投资者用现款或分期付款的方式直接向房地产开发商购买住房，并适当装修、装饰后出售或出租，以获取投资回报，是一种传统的投资方式，也是迄今为止住房投资者最常用的一种方式。如何将房产出租出去，寻求合适的租户，按时收取房租，就成为投资者关心的问题。

随着房地产中介市场的不断壮大和成熟，客观上也为房地产个人投资带来新的机遇。

5、个人投资房产承担的风险问题

如果投资者完全用自有资金买房，若房屋不能及时变现，投入的资金就会被套牢；如果是通过贷款支付房款，就背上了长期支付利息的包袱。

因此在选择房产作为投资工具的同时，要具备对风险的承受力和规避风险的能力。尤其是对于部分以借贷形式投入房产的投资者，更应本着“稳健”的原则，有关金融专家表示，用于房屋住房还贷的比例，不宜超过家庭收入的40％。

房地产投资中规避风险、获得收益的建议

1、审时度势，把握时机

楼市的发展存在周期性，加强对市场的调查研究，正确判断楼市的周期，就能正确找到楼市投资的准确商机。在合适的时机，以相对较低的价格介入有升值潜力的房产。

考察地段，充分了解

在落实投资前，对目标房产所在地段进行考察非常重要，考察内容包括三个方面：

第一、了解目标房产所在地段未来的规划；

第二、了解目标房产的升值潜力；

第三、了解租客的类型和需求，掌握租金波动情况，核算年回报率。

保障收益，避免空置

如写字楼投资者均以租金回报作为获利手段，但其较容易受市场大环境影响，如金融危机、住宅泡沫爆破、股市大幅波动等。这些现象容易导致写字楼大幅空置、租金下滑、二手卖盘激增，甚至会引发只租不售局面的逆转。因而具有长期持有物业的强烈心态，保障收益、避免空置最为关键。

审慎选房，咨询专家

投资楼市除时机和地段外，品种的选择同样重要。除商品房外还可以尝试其它房产品种，例如房改房、拍卖房，不同的品种有不同的升值空间。

也可向房地产投资方面的专家咨询，获取专业意见，可以有效地维护投资者投资的稳健性，降低风险，获得较高的收益。

平衡投资，长短结合

投资楼市收益丰厚但资金回收周期长，因此投资者要正确评估自己的投资承受能力，可以选择长线投资和短线操作并行。

“不要将鸡蛋放在一个篮子里”，通过投资组合来分散非系统性风险。

6、合理选择区域

回避楼市过热区域，止步于热点城市、热点片区，房价升速过快、升幅过大、投资者比例过高、“炒房炒股”成为一种城市文化和生活时尚的城市，远离那些城市基础设施尚未“脱贫”、城市文化落后、城市产业过度依赖外部而内需有限的城市；

把投资引导到楼市潜力尚未挖掘的二线城市，尤其是城市文明、城市文化进步快，城市经济机构合理、人口素质高的城市。

总结:投资房产是有很多东西需要注意的，包括政策、法律等方面都需要了解。只有做好各种知识准备，才会降低投资失误，从而保证自己获得比较好的收益。

( 责任编辑: 孟洋洋 )